Nguyên tắc cơ bản về đầu tư bất động sản trong thời kỳ kinh tế khó khăn

Trong những thời điểm kinh tế khó khăn này, việc xem xét đầu tư bất động sản trở lại với các nguyên tắc cơ bản. Cho dù đầu tư vào bất động sản thương mại, được định nghĩa là văn phòng, bán lẻ, khách sạn và bất động sản công nghiệp, hay bất động sản nhà ở nhiều gia đình, đây là một thời điểm khác so với thời gian gần đây. Đối với nhà đầu tư có kinh nghiệm, đã đến lúc quay trở lại các nguyên tắc cơ bản và hiểu không chỉ thị trường bất động sản, mà còn quan trọng là hiểu thị trường vốn để đạt được một số mức độ thành công. Điều này thậm chí còn quan trọng hơn đối với nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu.

Trong thời kỳ hoàng kim của năm 2002 đến nửa đầu năm 2006, nguồn vốn dồi dào cho tất cả các loại tài sản. Hầu hết các loại tài sản được tài trợ dễ dàng với các điều khoản dễ dàng. Với nguồn tiền dồi dào đang tìm kiếm cơ hội, những người cho vay đã mở vòi và các nhà đầu tư có thể khai thác nhiều nguồn khác nhau để tài trợ cho việc mua lại. Thời của những người cho vay cho vay dựa trên thu nhập tiềm năng trong tương lai của tài sản và sự đánh giá cao đã không còn nữa. Do đó, hầu hết người mua trong khoảng thời gian này đều phải trả phí bảo hiểm cho việc mua lại của họ với dự đoán giá trị tài sản tiếp tục tăng giá với tốc độ hai con số như đã từng xảy ra trong phần lớn thời gian này.

Ngày nay chúng ta đang ở trong một môi trường hoàn toàn khác. Ngày nay, điều quan trọng hơn bao giờ hết là quay trở lại các nguyên tắc cơ bản. Đối với các nhà đầu tư dự tính mua lại, có một số cân nhắc và tính toán ở cấp độ tài sản cũng như cấp độ tài chính mà người ta cần thực hiện để hỗ trợ đánh giá đúng việc mua hàng. Các chuyên gia có trình độ và kinh nghiệm có thể là vô giá trong lĩnh vực này để giúp đảm bảo thành công.

Bước đầu tiên cần thiết là xác định các mục tiêu cho từng tài sản vì nó liên quan đến quyền sở hữu, hoạt động và quản lý tài sản cũng như chiến lược rút lui cuối cùng. Phần tóm tắt sau đây phác thảo những cân nhắc chính quan trọng đối với một chương trình đầu tư thành công, cho dù ở giai đoạn mới bắt đầu hay ở cấp độ của nhà đầu tư bất động sản dày dặn hơn.

Các loại tài sản: Các loại tài sản khác nhau đòi hỏi các cân nhắc về quản lý và vận hành tài sản khác nhau cũng như có hồ sơ thu nhập và chi phí khác nhau. Một ví dụ là một tòa nhà văn phòng đầy đủ dịch vụ, nơi chủ sở hữu thanh toán tất cả các chi phí vận hành tòa nhà và duy trì mà không chuyển giao cho người dùng. Cứ cho là như vậy, giá thuê mà người sử dụng văn phòng trả phản ánh chi phí hoạt động, tuy nhiên, có thể có các khoản dừng chi phí trong hợp đồng thuê cấm bất kỳ số tiền nào vượt quá một số tiền nhất định trên mỗi foot vuông có thể được chuyển cho người sử dụng không gian. Trong trường hợp đó, chủ sở hữu sẽ phải hấp thụ số tiền vượt quá số tiền dừng của việc tăng chi phí. Ngược lại, chủ sở hữu trung tâm mua sắm bán lẻ thường sẽ chuyển tất cả chi phí tài sản cho người dùng mà không có khoản bù đắp hoặc chi phí dừng lại. Do đó, chi phí hoạt động của trung tâm bán lẻ thường sẽ ít gây gánh nặng chi phí hơn cho chủ sở hữu bán lẻ so với chủ sở hữu tòa nhà văn phòng do khả năng (cho thuê) theo hợp đồng để chuyển mọi chi phí cho người thuê. Đây chỉ là một cân nhắc chính khi dự tính đầu tư vào tòa nhà văn phòng so với ví dụ về trung tâm bán lẻ được sử dụng ở đây. Các loại tài sản khác nhau sẽ có tỷ lệ trống, tỷ lệ cho thuê và tỷ lệ chi phí khác nhau và sẽ được điều khiển bởi thị trường. Tất cả những yếu tố này đều quan trọng khi đánh giá mua hàng. Người cho vay cũng dựa vào các chỉ số thị trường lịch sử và hồ sơ hoạt động của tài sản khi đánh giá các tiêu chí bảo lãnh phát hành của họ làm cơ sở cho số tiền họ sẽ cho vay, mức thu nhập cần thiết để đáp ứng dịch vụ nợ hàng năm đối với khoản vay, đối với nhiều hoạt động tài sản khác, thị trường và yếu tố quản lý. Các loại tài sản khác nhau có các cân nhắc về hoạt động và chi phí cũng như tài chính khác nhau cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng để đạt được thành công.

Vị trí bất động sản: Câu ngạn ngữ cũ trong bất động sản: Vị trí, Vị trí, Vị trí. Vâng, nó thậm chí còn đúng trong bất động sản thương mại. Một phân tích toàn diện về các yếu tố vị trí là rất quan trọng cho một chương trình đầu tư thành công. Cần có sự thẩm định và bước đầu tiên là phân tích địa lý bao gồm các hạng mục như hệ thống giao thông, trung tâm việc làm lớn, dữ liệu nhân khẩu học và kinh tế cho đến một loạt thông tin hữu ích khác để đánh giá khu vực rộng lớn hơn nơi có bất động sản. Một công cụ rất hữu ích để hỗ trợ cho việc phân tích này là GIS, hay Hệ thống thông tin địa lý. Sau khi khu vực thị trường lớn hơn được phân tích, cần tập trung hẹp hơn vào vị trí thị trường bất động sản để loại bỏ bất kỳ yếu tố cụ thể nào có thể làm tăng giá trị cho bất động sản, chẳng hạn như chủ lao động lớn định vị khu vực thị trường hoặc bất kỳ yếu tố nào làm giảm giá trị của bất động sản chẳng hạn như pháp lệnh phân vùng mới hạn chế sử dụng và chiều cao tòa nhà. Khi những phân tích này được thực hiện, điều quan trọng là bạn phải thực hiện thẩm định của mình đối với tài sản cụ thể đang được xem xét. Điều này bao gồm từ tầm quan trọng của việc tiến hành kiểm tra cấu trúc đến nghiên cứu môi trường/đất cho đến tất cả các lô và phân vùng hợp pháp và vật lý có liên quan cũng như các đánh giá quy định khác của địa phương để đảm bảo không có vấn đề hoặc vấn đề tiềm ẩn nào tồn tại.

Cân nhắc về pháp lý và thuế: Có một số thực thể sở hữu khác nhau có thể được sử dụng khi đầu tư vào bất động sản với các hậu quả pháp lý và thuế riêng. Điều quan trọng là phải có hiểu biết cơ bản về từng loại và cách mỗi loại ảnh hưởng đến bạn và tình hình thuế của bạn. Một nhóm chuyên gia pháp lý và thuế giàu kinh nghiệm đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ giải quyết những vấn đề này. Ví dụ: thành lập một công ty trách nhiệm hữu hạn có thể không phải là thực thể tốt nhất cho các tác động về thuế. Công ty trách nhiệm hữu hạn là một phương tiện phổ biến để sở hữu bất động sản vì lý do trách nhiệm pháp lý, nhưng không nhất thiết vì lý do thuế. Ví dụ: điều hành một doanh nghiệp đầu tư bất động sản và có nhân viên có thể yêu cầu một thực thể kinh doanh khác, chẳng hạn như một công ty phụ của chương S thay vì hoạt động như một công ty trách nhiệm hữu hạn. Có quá nhiều vấn đề và rủi ro tiềm ẩn khi đi một mình. Có một đội ngũ chuyên gia để xử lý tất cả các khía cạnh của các cân nhắc về pháp lý và thuế là rất quan trọng. Điều này cũng có thể nói là có các chuyên gia bất động sản không chỉ hiểu thị trường bất động sản mà còn cả thị trường vốn, cũng như các nhà đàm phán có kinh nghiệm làm việc thay mặt bạn. Luôn có một đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm hỗ trợ bạn.

tài chính: Ngày nay, hơn bao giờ hết, đó là một thị trường tín dụng khó khăn. Người cho vay không có tâm trạng cho vay. Với những thay đổi trong môi trường tín dụng và cho vay, ngày nay cực kỳ khó khăn để có được nguồn tài trợ cho bất kỳ thương vụ nào. Đã qua rồi cái thời mà những người cho vay đưa ra quyết định dựa trên các ước tính chiếu lệ về dòng tiền và đánh giá tài sản. Hiểu được tình hình hiện tại không chỉ quan trọng, mà ngày nay nó còn quan trọng hơn, rất quan trọng đối với bất kỳ ai để có cơ hội tham gia một chương trình đầu tư thành công. Đòn bẩy là tên của trò chơi trong quá khứ gần đây. Tuy nhiên, điều quan trọng vẫn là bất kỳ hoạt động mua lại nào cũng sẽ yêu cầu vị thế vốn chủ sở hữu cao hơn so với trước đây, điều này sẽ dẫn đến lợi nhuận thấp hơn so với khi có vị thế đòn bẩy cao hơn trong thương vụ. Sau đó, một số câu hỏi là: Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến lợi nhuận kỳ vọng của khoản đầu tư? Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến số tiền cần thiết để cải tạo tài sản và dự trữ vốn khác cho những sửa chữa lớn dự kiến ​​hoặc đột xuất? Có phải việc sử dụng nhiều tiền hơn cần thiết cho thỏa thuận (vốn chủ sở hữu) và lợi nhuận thu được từ số tiền đó để làm cho nó sinh lời tốt hơn được đầu tư vào nơi khác không? Có rất nhiều câu hỏi và tính toán khác cần thiết để đánh giá đầy đủ tính khả thi của việc tài trợ cho thỏa thuận, đặc biệt là trong môi trường chúng ta đang ở ngày nay. Ví dụ, có một thị trường cho thuê mạnh mẽ để hỗ trợ yêu cầu giá cho thuê và tăng lãi suất trong tương lai sẽ nhiều hơn đáp ứng các yêu cầu dịch vụ nợ cao hơn từ người cho vay? Một lần nữa, có một nhóm các chuyên gia làm việc cho bạn để giúp đánh giá và tư vấn về những vấn đề như vậy là một phần quan trọng của quy trình và phân tích tổng thể.

Chiến lược rút lui: Bạn dự định giữ tài sản trong bao lâu? Thị trường sẽ như thế nào khi đến lúc bán? Những quy định nào của chính phủ (ví dụ: phân vùng và sử dụng đất) đã thay đổi kể từ khi mua lại? Thị trường tín dụng/cho vay như thế nào? Các dự đoán về nhân khẩu học và việc làm sẽ như thế nào? Những câu hỏi này yêu cầu một quả cầu pha lê để trả lời. Tất nhiên, không ai biết chắc chắn. Một chiến lược rút lui, tốt nhất là được xây dựng trước khi mua lại, cũng quan trọng như quyết định mua hàng. Chiến lược rút lui phải là cơ sở cho mọi quyết định đầu tư hay không. Các câu hỏi trên cùng với một loạt các cân nhắc về tài sản cụ thể, pháp lý, thuế và tài chính khác sẽ giúp xây dựng chương trình đầu tư và khả năng thành công của nó; thành công ở đây có nghĩa là tạo ra lợi nhuận. Còn lý do nào khác để một nhà đầu tư tham gia vào một nỗ lực mà không có khả năng thu được lợi nhuận? Một chương trình đầu tư được cân nhắc kỹ lưỡng luôn bắt đầu bằng một kế hoạch rút lui. Điều này đặc biệt đúng trong lĩnh vực bất động sản đầu tư. Người ta thường nói rằng bạn kiếm được tiền khi mua hàng. Cũng đúng là bạn sẽ nhận ra lãi hoặc lỗ bằng chiến lược rút lui của mình hoặc thiếu một chiến lược.

Cho dù bạn là một nhà đầu tư có kinh nghiệm với nhiều bất động sản hay một người mới bắt đầu dự tính giao dịch đầu tiên của mình, thì việc hiểu và thực hiện thẩm định với sự chú ý đến các chi tiết của các quy trình đầu tư bất động sản quan trọng hơn và tham gia vào các phân tích cần thiết sẽ giúp bạn tiến tới bất kỳ chương trình đầu tư thành công nào. Đặc biệt với môi trường kinh tế ngày nay, điều tối quan trọng là các nhà đầu tư phải xem xét kỹ lưỡng tất cả các vấn đề mà bất động sản có thể gặp phải cùng với việc hiểu các cân nhắc về tài chính cũng như các cân nhắc về pháp lý và thuế để sở hữu bất động sản đầu tư.

https://ezinearticles.com/?Real-Estate-Investing-Fundamentals-in-Tough-Economic-Times&id=1539485 by Scott Naugle